09杭州楼市，跌荡起伏又一年

   当2009年12月拉开序幕的时候，它也在同时宣告着2009年的即将终结。对房地产业来说，这无疑是跌荡起伏的一年，无数的业界专家说到杭州的2009，都不约而同地说："这一年必将载入史册。”从史无前例的冰冻期到史无前例地火爆期，从一致的看空到看不到头的涨势……2009年，楼市带给人们的，除了惊讶，还是惊讶。

   也正因为这样的一种惊讶，《杭州日报》作为一份以权威、专业著称的党报，选择用近一个月、整整四周的时间来回顾、总结即将过去的2009杭州楼市。市场百态、业界变迁、产品演绎、房企风云……敬请关注：《杭州日报》房产新闻连续报道：盘点2009。

   龙湖来了。12月初，龙湖地产在下沙金沙湖板块一举拿下四幅土地。或许，这一事件本身就足以成为2009年杭州楼市的一种总结方式。杭州楼市的土地出让、行情走势、板块价值、产品更新甚至行业生态等等，在龙湖来到杭州的那一刻，拥有了一个极其美妙的年度结尾。

   一滴水可以照见太阳。我们选择了龙湖这滴水，去观照杭州楼市的太阳，去盘点2009年杭州楼市的气候变化。

   "全国老大争夺战”杭州再升级

   龙湖是一家总部设在重庆的房地产企业，杭州是龙湖在中国进入的第9个城市。相比之下，绿城、万科所进入的城市已经达到30个左右。当然，这并不影响绿城老板宋卫平对龙湖的推崇。在龙湖进入杭州的20多天前，宋卫平再一次公开表达了他对龙湖的好感："龙湖是绿城唯一的竞争对手，我看过龙湖在重庆的项目之后，让绿城的高管坐飞机去重庆看项目，光是飞机票就花了60多万元。”

   在给龙湖好评的同时，宋卫平毫不客气地给了万科一系列毫无歧义的差评："我想从小在绿城项目中住过的人，长大后肯定是不会买万科房子住的。”

   今年前10个月，绿城集团销售额就超过了400亿元，在国内房地产企业中排名第二，仅次于地产行业龙头老大万科。宋卫平坚信，在三五年时间内绿城的销售额将突破1000亿元大关，从而超越竞争对手，成为行业第一。

   面对绿城的"叫板”，万科集团总经理郁亮做出了这样回应："兔子跑到前面也会骄傲嘛，看不到乌龟在后面跑上来了，所以我们现在也行动起来了。万科在过去三年时间里做了大量的准备工作，从管理到能源，经过三年调整，相信要追上我们也不太容易吧。当然，总要允许别人有自己的理想，能够表达自己的，要宽容别人对我们的批评、建议和教诲，所以我们都已经学会很坦然面对这些问题了，所以说谁愿意把老大拿走，我很愿意把它交出来给他们，因为做老大其实并不容易。”

   很明显，郁亮把绿城比喻成了"乌龟”。但是在汉语言强大的寓意系统中，"乌龟”不仅具有"笨拙”的寓意，而且还拥有"长寿”的寓意。就在郁亮逞口舌之快后没几天，龙湖也进入了杭州——"绿城唯一的竞争对手”终于来到了绿城的诞生地和大本营。不知道万科的郁亮是不是已经意识到，对于万科来说，杭州不再只是上海区域下辖的一个城市，它将成为万科与绿城"决战”未来中国房地产的桥头堡？

   在改善型需求逐渐成为主流的背景下，如果说中国房地产过去的15年是万科的天下，未来的15年很可能是绿城和龙湖的天下。而绿城与龙湖在杭州的正面过招，无疑将是下一阶段杭州乃至全国房地产开发进程中最为精彩的一笔。

   "龙湖是女同胞办的企业，我们一定不能让她超过！”宋卫平在泄露他的大男子主义倾向时，脸上带着明显的笑意。在他纵论万科和龙湖的时候，人们将更加清晰地意识到，杭州已经不再是一个相对独立的区域市场，它正在融入整个中国的房地产市场之中——资源配置更为便捷、流动性更强的全国统一市场正在形成。杭州楼市的走势将和整个中国楼市的走势息息相关。因此，在观测杭州的地产问题时，更需要整个中国的视角。

   谁在乎房产品的审美价值

   每一次对杭州楼市的总结，最受关注的无疑是行情走势了。杭州房地产的持续繁荣肇始于1998年。那一年，国务院宣布"开始全面停止实物分房”政策，个人购房需求的闸门从此被打开。

   1998年开始的火爆行情，一直要持续到2003年"非典”的到来，才暂时停下了狂飙突进的步伐。

   2003年上半年，突然袭来的"非典”取消了人们的许多日常活动。各行各业都在"非典”肆虐的时期陷入冰封期，房地产也不例外。人们暂时停止了看房计划，取消了购房决策，原定于5月份举办的浙江省第十届房地产博览会，也因"非典”而延期。但是，等到"非典”一结束，压抑了近半年的杭州楼市开始吹响了"井喷”的号角。人们只好又开始用"扶摇直上”或"高歌猛进”等极具速度性的词语来形容"井喷”的房价。

   当然，飙涨又招来了"痛打”。2004年初，央行把购房贷款的首付比例从最低两成上调到了三成。与此同时，出于抑制炒房的目的，杭州市从2004年1月1日起开始对二手房出售收益征收20%的个人所得税。"井喷”了半年的杭州楼市，再一次陷入了浓厚的观望氛围之中。

   打"疼”了以后照例还是得摸一下。2004年9月份，20%个税政策又在一片质疑声中隐身，由必须征收改为"主动申报”。也就在这个时候，购房者开始流露出了"摒不牢”的情绪，房价又开始了井喷性的反弹。

   在2005年以前，杭州还是一个相对独立的区域市场，虽然它在很大程度上受制于国家政策的变化，但它的行情走势还是相对独立的。但是从2005年开始，万科带领国内其他地产大鳄相继进入了杭州市场，同时国务院又分别2005年和2006年连续出台了"国八条”和"国六条”等宏观调控政策。杭州楼市因此进入了长达2年之久的盘整期，成为了1998年以来最为理性的一个阶段。

   2007年5月，"漏夜排队抢房”重现城西楼盘滨江·万家花城。一路飙至6000点的火爆股市行情，使杭州和全国其他大中城市一样开始了更新一轮的疯狂"井喷”。

   央行多达7次的加息和"二套房贷款利率上浮10%”政策，再加上股市的暴跌，终于拖住了杭州楼市狂飙突进的脚步。2008年9月，万科的猛烈降价成为导火索，杭州楼市迎来了前所未有的下滑时刻——降价潮此起彼伏，一部分开发商已经接近了崩盘的边缘。

   美国引发的金融危机终于波及了全世界。2009年，中国开始实现宽松的货币政策。由于投资渠道单一，大量的信贷资金再度流向了房地产，开发商终于死里逃生。在2009年春节之后，杭州楼市的成交量不断放大，持续下滑的房价可以企稳。随着一批"地王”的诞生，原有的地价体系被完全刷新，楼市又开始了最新一轮的更疯狂的"井喷”。

   每一次压抑，都带来了更为强劲的反弹。在过去十年中，杭州楼市差不多经历了6轮的爆发式井喷。这样的行情运行规律，不知道还会不会在未来几年持续不息？

   在盘点2009年杭州楼市的行情走势时，是无法忽略十年以来的行情历史的。或者说，2009年的行情走势，是过去十年6轮井喷的又一次路演。

   当然，龙湖的到来，并不能预示杭州房价的涨跌。但是它的到来无疑将丰富杭州购房者对房产品的认知。在万科的品牌价值尚未完全落地的时候，在绿城一如既往地展示品质观感的时候，龙湖或许将给杭州带来品牌与品质之外的关键要素——房产品的人性化与审美价值。

   继续探索"理性的极限”

   12月3日，龙湖地产以35.7亿元一举拿下下沙金沙湖板块的四幅土地，面积共计266亩，可以连成一片进行开发，规划建筑面积约58万平方米，规划建筑面积约58万平方米，这个体量大约相当1.5个万家花城。

   在竞买过程中，龙湖地产并没有采用杭州本地大佬惯用的跳空加价法，而是一点一点不慌不忙地加价，以至于不少"观战”的业内同行忍不住感慨道："每次都加个1000万，太没面子了。”

   最终，四幅土地最终分别以7243元/平方米（住宅用地）、5423元/平方米（住宅用地+商业金融业用地）、8008元/平方米（住宅用地）和4381元/平方米（商业金融业用地）的楼面价成交。这组价格本身就是2009年杭州土地出让价格的最好映照——在捍卫合理价值的基础上，小心翼翼探索"理性的极限”（如果说7243元/平方米可以称为"合理”，那么8008元/平方米则是"理性的极限”）。

   对于首度进入杭州的龙湖来说，它正在试图踩准杭州楼市的土地价值规律，并因此成为了杭州土地市场的一个重要赢家。当然，要说2009年杭州土地市场最大的赢家，必属绿城无疑。绿城在杭州市中心炮制的一系列"地王”事件，使它牢牢控制了杭州市中心宅地的开发话语权。目前，绿城手上握着原喜得宝地块、原新华造纸厂地块、原东南化工厂（与赛丽合作）、原杭州汽车发动机厂地块（与滨江合作）以及南星桥粮库地块、娑婆桥地块（均与西子合作）等，绿城已经在土地资源极度稀缺的杭州市中心，掌握了至少6幅不同规模的土地。

   但是，绿城并不满足于此。它与西子集团（电梯行业的巨头）联手，把杭州城北的半山板块也推向了"万元地”方阵；同时，它和滨江区签订战略合作协议，未来几年间每年将在滨江区投资建设开发20万平方米以上的房产项目，这将是绿城首度进入滨江区；9月下旬，绿城更是破天荒地杀到了下沙，与保利地产争夺下沙地块，虽然最后没有得手，但已经在城东新城、九堡以及临平站稳脚跟的绿城，迟早是要进入下沙的。再加上杭州城西原本就是绿城的开发重镇，如今绿城的开发版图已经就要覆盖整个杭州了。

   实际上，绿城所要"垄断”的不仅仅只是总部所在的杭州，而是整个中国的房地产市场。土耳其作家奥尔罕·帕慕克在2008年欧洲杯开幕前接受德国《明镜》周刊的专访说："前葡萄牙独裁者萨拉查利用足球作为统治国家的工具。足球成为他提供给大众的鸦片，以维持国家的平静。”和葡萄牙的足球一样，高品质的房产正在成为绿城提供给中国房地产市场的"鸦片”，以维持整个房地产行业的"平静”。绿城正在不断显示作为中国房地产行业"统治者”的气势——同时它也是一个"理性的极限”的积极探索者。

 

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