《2010杭州住宅供应白皮书（上）》

   2010年，对于房地产行业以及杭州楼市而言，注定是一个敏感的年份。合创地产机构在每年开年之时发布的《杭州住宅供应白皮书》，是对杭州房地产市场进行的一次理性研判，已经成为理解和研究杭州楼市的重要文献之一，通过对杭州主城区的土地及住宅产品进行深入、全面的调研统计，并结合历史对未来可能的供应和发展作出预测，希望这对楼市各方决策者能够有所裨益。

   未来3-5年杭州住宅供应量约1785万平方米

   未来3-5年杭州（不含萧山、余杭，下同）总体可预计住宅供应面积为1784.8万平方米。若以平均每套120平方米计，可预计住宅供应套数将近15万套；若以平均每套90平方米计，总体可预计住宅供应套数将近20万套。根据杭州2007、2008、2009年三年平均年度成交量3.4万套测算，这些供应量需4-6年才能消化完毕。

   其中，可售存量房源（指已领取预售证，但尚未达成销售的房源）约为78.9万平方米，未售余量房源（指已有开盘记录楼盘中那些尚未领取预售证的后续房源）约为504.5万平方米，新增潜在供应（指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源）约为1201.4万平方米。

   最值得关注的就是约为1201.4万平方米的新增潜在供应总量。其中，在2004-2008年所出让土地约可产生513.3万平方米的预计新增供应中，有约211.2万平方米已经开工，将会在2010年开始陆续上市；约302.1万平方米尚未动工，预计将于在2011-2012年上市。而2009年新出让宅地基本集中在下半年，可产生约688.1万平方米的预计供应。以从获地到销售一年半的常规周期预计，也将会集中在2011-2012年左右上市。这样算起来，接近1100万平方米左右的供应量将自2010年下半年开始，并集中于2011-2012年上市销售。届时，楼市将迎来供应高峰期。

   杭州未来住宅供应总量明显大于前两年同期统计数据，预计供应总量较2008年同期增幅21.3%。其中，新增潜在供应增幅63.4%，较上年有较高增长，这意味着在未来3年内杭州主城区将迎来大规模的住宅供应。

   从未来住宅供应的城区分布看，江干区以484.6万平方米可预计供应量和27.2%的占比位居第一，成为未来杭州主城区供应量最大的区域；拱墅区以332.6万平方米的可预计供应排列第二，占比18.6%；下沙区域以279.3万平方米的可预计供应位居第三。

   一线品牌房企掌握未来楼市话语权

   未来杭州可预计的1201.4万平方米新增潜在供应中，一线知名品牌占据了绝对的主导权，包括中海、滨江、远洋、绿城、龙湖等十家一线品牌房企的潜在供应量合计达486.2万平方米，约占总潜在供应的40%。

   由此可见，随着大量土地资源的集中，在未来几年杭州的住宅供应亦将逐渐呈现品牌集中趋势，一线品牌房产将主导未来杭州楼市的话语权。而品牌房产成为未来供应主流，对杭州楼市而言至少在两个方面有较大影响：一方面，一线品牌房企以更高的起点、优异的产品研发、营造能力和开发经验，将进一步提升杭州整体房产品质及居住档次；另一方面，由于获地成本、产品营造成本的上升，以及品牌的溢价能力，也将在一定程度上间接拉升杭州房价。

   20万平方米以上的大盘占半壁江山

   从杭州楼市的未来供应看，20万平方米以上的规模化楼盘在未来杭州楼市的住宅供应中占据半数。在未售余量供应的40个楼盘，有9个楼盘后续供应量达20万平方米以上，合计供应量达302.8万平方米，占未售余量供应的60%；而新增潜在供应的97个项目中，有13个项目供应量在20万平方米以上，合计供应量为478.2万平方米，占新增潜在供应的40%。

   这些中等规模以上楼盘在未来的推售以及入住，将在一定程度上对杭州未来社区规模及居住模式的形成，以及政府规划布局和生活配套资源的跟进产生潜在的影响。

   老盘还能新推逾500万平方米的房源

   截至2009年12月31日，杭州未售余量房源约504.5万平方米。若以平均120平方米/套计，约4.2万多套；这些房源预计将在2010—2011年陆续供应。以2009年杭州全年成交商品住宅5.4万套推测，在楼市相对良好的销售状态下，这些未售余量房源约需1年可销售完毕。

   而且，各城区分布不均匀，其中西湖、下沙和江干供应量最大。

   西湖区未售余量的供应在整个主城各区占比最大，以约181万平方米占据总供应的35.9%；区内西溪湿地、蒋村、三墩等多个板块均有较大量的后期供应。下沙以103.7万平方米位居第二，占比为20.6%，世茂•江滨花园、保利•东湾、金隅•观澜时代等项目均是后期未售余量供应的重点楼盘。江干区以79万平方米位列第三，占比15.7%，主力供应为九堡和丁桥板块。

   上城区是所有城区中未售余量房源最少的一个城区，目前只有绿城•蓝色钱江后期有近12万平方米的新房源上市。蓝色钱江二期预计2010年3、4月份开盘，推出共360套房源、户型面积约230—800平方米；沿江房源预计均价50000元/平方米，二线房源预计均价40000元/平方米左右。

   下城区未售余量房源的供应主要体现在两个板块：一个是以嘉里•桦枫居和元都新景为代表的华丰板块。2009年是华丰板块相对较为沉寂的一年，作为板块内规模最大、知名度最高的楼盘——桦枫居在下半年几乎无开盘记录，而元都新景、亿城雅苑等楼盘也只在2009年开盘两次。后期桦枫居还有南区约18万平方米精装修房源尚未上市，户型为80—140平方米，预计2010年会陆续推售。元都新景的未售余量供应不大，共6幢、400多套房源、不足5万平方米，将于2010年4、5月份开盘，户型面积88—134平方米。亿城雅苑已经全部开盘，后期无新房源供应。

   另一个板块为东新新天地板块。东新新天地板块是随着滨江•万家星城开盘而崛起的新板块，同时城北新商业中心——新天地项目将在此建设，为城北的房地产开发迎来一个新起点。万家星城是下城区的主力供应楼盘也是板块内唯一在售楼盘，未售余量供应主要集中在二期和三期、达33万平方米之多；2009年年底的一个月内，万家星城共开盘三次成交1197套房源，创造了杭州单盘月度成交套数新纪录。

   目前华丰板块平均售价在13000—15000元/平方米左右；而东新新天地板块万家星城已经达到22000元/平方米。

   拱墅区的未售余量主要集中在桥西板块的凯德•视界上，凯德•视界二期龙湾将在2010年开盘，届时将先推出最南边的两幢A、B楼共约200套房源，主力户型为170—200平方米左右。

   凯德•视界目前无房可售。而从售价上看，邻近的名城•燕园最近一次开盘在2009年12月19日，售价26000元/平方米，按照目前的市场行情，预计凯德•视界二期龙湾的开盘售价将会超过26000元/平方米。

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