2009年杭州楼市整体供大于求

   在楼市不再红火的背景下，高端公寓以其稀缺的地段或楼盘自身的优质配置支撑其价格。三年前，金色海岸在一手房市场以高端公寓露面，售价达每平方米20000元，交付后现在已有少量房源进入二手房市场。金色海岸是杭州主城区高端公寓市场不能不提的代表性楼盘，该楼盘于2005年9月首度开盘，当时均价每平方米20000元，一期136套房源在当时市场转淡的形势下依然销售一空。据21世纪不动产统计，截至2009年1月20日，金色海岸二手房成交均价达到了每平方米31000元，涨幅为55%，从挂牌价来看，该楼盘中部分稀缺户型的二手房价格达到了每平方米40000元以上，相比当年的开盘价格增加了一倍，而这只是杭州主城区高端公寓的涨幅缩影。

   高端公寓集中在三大区域，挂牌和成交量都很少

   杭州高端公寓集中在西湖边、黄龙、钱江新城三大区域。西湖边是传统的高端公寓产地，这里有元华公寓、中大吴庄、西湖花苑、吴山鸣翠苑等，根据离西湖远近和景观位置不同，这些公寓的挂牌价格相差很大，每平方米30000-100000元之间。黄龙区域最有代表的高端公寓是绿园，其房源目前挂牌价格在每平方米30000-40000元之间。世贸丽晶城是2007年左右进入二手房市场的，挂牌价格在25000-30000元之间。钱江新城有金色海岸，以及即将办出房产三证的东方润园。

   这些高端公寓挂牌量和成交量都很少。最少的是西湖边的公寓，比如中大吴庄目前仅有4套挂牌出售的房源，金色海岸也不过30套左右。成交上，据盛世管家统计，元华公寓去年一年仅成交了1套二手房，西湖花苑一年最多成交2套二手房，而绿园去年平均两个月才能成交1套房源。

   高端公寓类似收藏品，二手市场价格坚挺

   相比3年多时间里实现价值增长55%的金色海岸，2000年底开盘的杭州绿园更有传奇色彩。据21世纪不动产统计，杭州绿园2000年的开盘均价仅为每平方米6980元，该楼盘入市已有八年，其间几经杭州楼市起起落落的考验，截至2009年1月20日，杭州绿园成交价格已达每平方米30000多元，是原价的近5倍。白马公寓位于杭州市中心武林商业圈华浙广场北侧，东依京杭大运河，白马公寓2000年的开盘均价为每平方米7500元，目前成交均价达到了每平方米30000元以上，小区位置好的房源更是卖到了每平方米40000多元的高价。

   建造年代再早的一批二手房高端公寓主要集中在西湖边。如中大吴庄的成交均价在每平方米45000-60000元；去年12月吴山鸣翠苑成交了两套二手房，成交均价每平方米70000元左右。

   从挂牌量上看，高端公寓出售的房源并不多，剔除重复挂牌以及超过时效的部分，主城区二手房市场上，均价在每平方米30000元以上的公寓仅两三百套，而这些房东大都抱着可卖可不卖的心态，有购买实力的买家也不多，导致这类公寓成交不温不火。可以说，二手房高端公寓市场类似收藏品市场，识货者得。

   稀缺性和强大的购买力，高端公寓受持续追捧

   楼盘本身的稀缺性和客户较强的购买力是支撑高端公寓受持续追捧的两个重要原因。难以复制的地段优势与楼盘的高档建筑品质以及独具匠心的产品附加值相得益彰，形成了高端公寓内在的核心价值。钱塘江边的金色海岸，西湖边的西子公寓、吴山鸣翠苑，黄龙的绿园是代表性的例子。

   据相关调查，高端公寓的客户群主要为企业高管、私营业主、大学教授等社会各界成功人士，还包括了留学归国人员等。他们在购买高端公寓的时候，居住品质是其第一考量的因素，一旦认同该产品，他们对价格不太敏感。

   杭州楼市在刚刚过去的2008年整体成交平淡，一些普通公寓的楼盘为争取购房者还打起了价格战。与之形成鲜明对比的是，去年，均价每平方米20000元以上的准高端公寓和高端公寓成交金额却占到了全年的四分之一，成交套数为3166套。比如，去年11月开盘的阳光海岸，以每平方米36000元的开盘均价，主推380平方米平层和490平方米跃层的大户型，短短两个月实现9.6亿的成交金额；一直卖得不错的东方润园成交均价达到了每平方米29050元，进账8.6亿元，该楼盘去年9月推出的"望族一号”每套都在千万之上，均价为每平方米40000元左右。

   物以稀为贵，高端公寓或成保值避风港。2009年，杭州楼市将面临整体供远大于求的内部压力。据21世纪不动产统计，截至2009年1月20日，杭州市主城区可售商品房套数为31511套(不含经济适用房)，加上今年预计新增的24000多套房源，2009年主城区可售商品房套数将超过50000套。巨量供应的压力下，普遍同质化的中低端市场首当其冲，高端公寓或将成为保值的避风港。

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