2012杭州商业地产半年报:写字楼惨、公寓温、商铺火！

   2012上半年，杭州主城区商业地产项目一共成交房源4713套，环比去年上半年的4083套有所增长；商业地产的整体行情走势也跟住宅一致，在五、六月份出现了一个明显的放量，价格上则同样摆出了"裸奔”架势，新盘、老盘莫不如是。写字楼出奇悲惨、酒店式公寓不好不坏，商铺大幅放量，从整体而言，在楼市困难行情下，商业项目虽然不限购不限贷但也讨不了好，所谓"一损俱损一荣俱荣”，而以价换量也成为了唯一途径。

   写字楼：半年仅成交168套供应小年继续"欲哭无泪”

   在2011年被确证了是杭州写字楼的供应小年后，本以为"三十年河东三十年河西”，今年总该供应成交双爆发一下，没成想上半年写字楼简直淡出鸟来，成交量连去年上半年的三分之一都不到！月成交仅十余套、排名第十楼盘半年总成交量仅为7套、几乎没有新盘上市，上半年的写字楼市场分外"凄凄惨惨戚戚”。

   今年上半年，杭州主城区一共成交写字楼168套，相较于成交低迷的去年上半年的505套都落差十分明显，行情之寡淡简直触目惊心。

   尤其是今年一开年的2月，杭城写字楼出现了罕见的连续三周成交量为零的惨淡局面。整个上半年，每个月的月成交量都在50套以下，尤其是1月、2月，成交量分别只有12套和11套，月成交量最高的4月也不过成交了41套。同时，整体成交走势也完全独立于住宅市场之外，自顾自地走着自己的行情，5、6月份并无回暖，在市场集体走强的6月也只交出了26套的可怜成绩单。

   盘点写字楼个盘十一强榜单可以发现，并无新盘供应的钱江新城依然是主力成交板块，一共上榜四个楼盘，分别为汉嘉大厦、中华航空大厦、泛海国际和尊宝大厦，当中像尊宝大厦是多年前就已开盘的老盘；滨江是第二主力成交板块，而且全部集中在滨江区政府这一带，一共上榜三个楼盘，分别是隆和国际、双城国际和银丰央座。供应量偏少、尾盘去化为主、新增供应量迟迟不入市，这些都是造成上半年写字楼市场无比惨淡乏善可陈的主要原因。

   虽然住宅受控从理论上说给写字楼创造了一些机会，但从今年上半年的行情来看影响不大，住宅资金的外溢情况并不明显，写字楼仍然是一个相对独立的小众市场。而原先预计中的今年将会面市的供应量，比如城西、城北的多个新项目，目前来看如期入市的只有银泰城、万通中心等少数几个楼盘，其余创新创业新天地、圣马广场、蓝钻天成、矩阵国际等新盘预计都可能会延后到明年开盘。如果供应量迟迟不上来，那么即便有存款准备金率下调以及下半年或将继续下调的利好影响，对于写字楼成交市场来说也是无济于事，下半年市场很可能会继续冷淡到底。

   酒店式公寓：3000余套成交量和去年打平，效仿住宅以低价换放量。

   比起去年上半年的近3000套，今年上半年的酒店式公寓行情并不输它，但比起去年下半年狂飙突进的近5000套来，差距就十分明显了。有去年的巨量释放珠玉在前，今年酒店式公寓市场的略微收缩也是意料中的事，可谓"输人不输阵”。以价换量仍是放量利器，排行榜上上榜个盘或是降价狂销或是低价首开，纷纷奉行这一王道。而比之于商铺和写字楼市场的冷热不均，酒店式公寓上半年显得整体温和。

   今年上半年，杭城酒店式公寓市场一共成交3039套房源，比之于去年上半年的2824套略胜一筹，算是过得去。

   作为跟住宅粘连性最大的商业类产品——酒店式公寓，上半年行情和住宅市场几乎如出一辙，今年前四月成交量都没有突破过500套，五月开始突围，成交量涨至788套，六月淡季发飙，月成交量突破千套增至1032套，最终成就三千余套的半年报。

   从酒店式公寓个盘成交前十强可以看出，下沙承袭去年的汹涌行情继续发力领衔，共有三个楼盘上榜，个盘冠军世茂广场成交500余套，季军财通中心同样放量近300套，去年几近清盘一战成名的湾天地依然"瘦死的骆驼比马大”，成交188套排名第七；其余上榜楼盘则分散在城东新城、市中心、申花、滨江等多个区块，当中不乏原筑壹号、西城纪、领骏世界这样的老盘，也有现代中心、西溪诚园这样的新盘。

   从价格来看，无论是世茂广场的底价促销、原筑壹号的直降四千、湾天地的低价清盘，还是财通中心的低价首开、西城纪的持续热销以及西溪诚园推出的自住为主大户型酒店式公寓，都和住宅一脉相承，一路行进在下行通道中。由于酒店式公寓以前的定价一向靠比同板块内住宅便宜来打开市场，上半年又逢住宅无奈"吐血大甩卖”行情，酒店式公寓价格迅猛下挫也是没有办法的办法。像绿城集团，原有住宅产品价格体系难动，凭借着财通中心、西溪诚园以及兰园酒店式公寓的低价首开，至少也在僵持局面中回笼了一部分资金。

   相关数据统计显示，目前市场上酒店式公寓存量在10000套以上，加上不在少数的留用地项目，预计整体存量在15000套左右。这么多的库存即便以去年7000多套的天量来计算，也足足还需要两年时间。因此，即便是"禁酒令”后，杭城酒店式公寓要成为稀缺产品至少还需要两三年。

   商铺：上半年成交1506套环比翻番逼近去年全年量

   较之于往年商铺通常维持在3000套左右的存量，今年上半年的商铺库存继续呈现爆发式增长，最终突破一万套大关。一边是如此巨量的存量重压，一边是住宅迅猛无比的发狠降价，商铺要想好销、快销，以价换量几乎也成了"华山一条路”。

   今年上半年，商铺市场交出的成绩单是一共成交1506套，这一数字相较去年上半年的754套整整翻了一番，甚至比之去年全年1769套的成交量都不遑多让，上半年行情之火爆可见一斑。当中，除了1月成交量仅87套、2月为137套外，3－5月的成交量都维持在200套以上，最高月成交量出现在6月，为535套。从商铺的供应和销售情况来看，今年上半年主要集中在丁桥、金沙湖、申花、九堡以及滨江区政府板块等社区商业中，而从商铺类型上来看，市场类商铺、地铁铺和经济适用房商铺是成交主力。

   在商铺个盘成交前十排行榜上，丁桥板块的大世界五金城以546套的绝对优势坐稳冠军。据了解，该楼盘为市场类商铺，结构为1-2层，主力面积在50方左右，后期规划打造成科技五金城，早在2009年就已开始销售，凭借小户型低总价的优势一直稳步放量，尤其是今年二季度成交量高达408套，一时风头无两。同在丁桥板块的阳光逸城，上半年一共成交91套，拿下商铺个盘亚军。该批商铺为经济适用房底商，层高4-5米，售价20000－30000元/平方米。丁桥板块由于拥有大量的经济适用房，人口导入快并且商铺培育周期短，无论是经济适用房商铺还是商品房商铺都一直卖得不错。而除了成交季军九筑外，前十强排行榜上还有另外三个地铁盘上榜，分别是成交67套的金沙湖1号，以及滨江区政府板块的两个新盘星耀城和中赢国际，各自成交59套、39套。

   从价格来看，由于商铺存量逐渐走高，开发商销售压力增加，另一方面住宅价格下行明显，因此，上半年商铺市场价格也在逐步走低。以申花板块为例，自2011年底保利·香槟国际商铺以28000元/平方米的较低价格开盘并销售良好后，今年距离银泰城较近的上尚庭、绅华府和东方福邸商铺均以不到40000元/平方米的均价开售，远低于之前橡树园商铺60000元/平方米左右的价格。也就是说，商铺市场价格也受到调控的系统性风险影响，以价换量成为主流销售套路。相较而言，地铁铺由于有地铁一号线即将开通利好的有利支撑，价格更为坚挺且创下新高。滨江地铁新盘星耀城商铺首开均价45000-60000元/平方米，成交单价最高的超过了70000元/平方米；另一地铁新盘中赢国际商铺均价为66000元/平方米，单价最高的高达76000元/平方米，滨江地铁铺也由此创下新高。

   此外，从去年开始的商铺存量飙升态势一直延续至今，甚至愈演愈烈。截至6月底，杭州主城区商铺可售套数突破10000套，自去年底的8000多套存量后再创新高。这也意味着今年下半年，商铺市场的竞争压力将会比较大。

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