2014年杭州优质写字楼空置率降至近两成

   2014年的杭州商业地产销售市场实在是行情不佳，三类房产品价格全线跟着住宅猛跌之余，除了商铺之外，写字楼和酒店式公寓的成交量也都有所下跌，尤其是酒店式公寓，全年成交面积环比大降逾19万平方米。可见住宅市场下半年解限后的成交量狂飙，反而对商业地产市场形成了挤压作用。然而体现在优质商铺和写字楼的出租市场上，2014年的商业地产表现还是不错的：写字楼出租量价齐升，尤其是出租量有大幅增长；四个购物中心的齐齐开业，也使得杭城综合体效应开始发酵和放大，并逐渐由稀缺进入接近饱和状态，各区域综合体激战开始打响。

   市场出租供应放缓需求复苏，内资企业为租赁需求主力；钱江新城随着该区域的逐步成熟日渐成为杭城写字楼的重要板块，定位高端、业态丰富的蓝筹写字楼受到投资者及租户青睐；此外，2014年杭州进入购物中心时代，多中心商圈格局形成，新兴商圈开始焕发活力。

优质写字楼：

2014年空置率大降至18.8%钱江新城板块重要性凸显

世邦魏理仕该份报告显示，2014年杭州优质写字楼市场仅3个甲级写字楼项目交付使用，分别是武林板块的武林时代中心、城站火车站附近的西湖国贸大厦和运河商务区板块的万通中心，全年新增供应约14.6万平方米，属于供应小年，仅为2013年的37%。来自金融服务、互联网及电商和专业服务的写字楼租赁需求强劲，推高全年净吸纳量至27.1万平方米，较2013年增长了一倍；这三大类需求主力分别贡献全年写字楼租赁成交面积的37%、26%和21%。同时市场需求的内资导向明显，成交面积中有90%由内资企业贡献。

"写字楼是各类房产品市场中跟宏观经济联系最为紧密的。2014年，宏观经济状况仍然不太好，外资企业受影响较大，部分企业出现了预算削减从而要搬迁至更小面积办公楼的情况。反而是一些初创型的内资企业，正处于快速发展期，对写字楼的需求增长明显。比如我所知道的一家高级定制装修设计公司，这两年就发展得蛮好，两年里搬了四次办公场所，都是要扩大面积。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢举例称。

供应量少的同时需求复苏比较明显，由此使得2014年杭州优质写字楼空置率全年大降5.2个百分点至18.8%，走势良好。其中，武林、黄龙板块空置率均位于10%，钱江新城空置率也回落至26.4%。

租金价格方面，2014年杭州写字楼平均租金全年小幅上涨1.1%，达4.16元/平方米/天，但板块分化明显。成熟区域高品质项目的供不应求使黄龙和武林的租金分别上涨5.1%和3.6%，分别为5.55元/平方米/天和4.42元/平方米/天，而钱江新城的不低空置率导致租金在2014年下滑3.6%，为3.57元/平方米/天。

尽管如此，经过多年的发展，钱江新城已成长为杭州写字楼市场最重要的板块之一。截至2014年底，钱江新城优质写字楼存量逾120万平方米，占杭州优质写字楼总存量的46%；而过去三年期间的净吸纳量的66%来自于钱江新城。如果从空置率角度来考量，钱江新城也已从2010年最高的约40%，降至2013年的36.7%，再继续下降十个百分点到2014年底的26.4%，创下2009年以来的最低纪录。

2015年杭州优质写字楼市场预计约有28万平方米的新增供应，全部位于钱江新城内或其周边。按过去五年的年均净吸纳量24万平方米来推算，市场将基本处于供需平衡的局面，那么空置率预计将小幅走低，租金呈平稳或小幅上扬走势。其中钱江新城板块预期2015年仍是喜忧参半：一方面，地铁4号线通车将大幅改善钱江新城核心区域的通达度并吸引核心区域租户南迁；另一方面，大量新增供应将使板块继续处于较大的去化压力之下，对租金上涨形成制约。此外，可租面积紧张的黄龙、武林等成熟板块，预计租金涨幅仍将优于钱江新城。

优质商铺：

杭城迈入购物中心时代

今明两年多个重量级项目将开业

2014年是可以说杭州真正意义上进入购物中心时代的一年。全年有四个新开业购物中心，包括天虹购物中心、湖滨银泰四期、万达广场和中大银泰城，累计新增供应达32万平方米，创下历年新高，同时使购物中心面积占比升至优质商铺总面积的2/3，占据了大多数。

新购物中心的开业以及万象城等现有项目品牌的调整带动了国际品牌踊跃开店。2014年，MICHAELKORS、CHARLES&KEITH、FOREVER21、CHOCOOLATE及D2C等品牌完成了杭城首秀，苹果旗舰店即将入驻湖滨银泰，同时NEWBALANCE、CALVINKLEIN、TOMMYHILFIGER、MCM、TIFFANY等品牌也在积极拓展已有店铺网络。从2014年开业品牌的类型来看，快时尚和设计师品牌较为活跃。

同时，百货店的调整变得更加频繁。杭州百货大楼计划与银泰百货武林店合并，银泰百货西湖店升级为西湖银泰城，解百重装登场后又启动新一轮调整，尚泰百货撤出万象城。如何通过改造和调整以提升在购物体验和业态丰富度等方面的竞争力是众多百货亟需面对的挑战。受调整项目增多影响，2014年杭州优质商铺市场空置率略有上升，四季度末为4.0%，较2013年末升1.5个百分点。购物中心首层平均租金全年上涨1.9%，但受国内经济增长放缓和电商冲击的影响，租金涨幅较2013年的14.7%大幅缩水。

世邦魏理仕统计显示，面积达6万平方米的西子国际将是2015年的综合体新增供应。此外，湖滨银泰四期将于2月5日开出占地达3000方的亚洲最大苹果直营店，同时还会有一大批主力餐饮店和品牌旗舰店亮相；体量达22万方的下沙龙湖天街，确定将于今年9月开业迎客，即将成为下沙最大体量的商业综合体；武林银泰西侧的国大城市广场也力争在2015年年底开门迎客。

值得关注的是，杭州城市核心商圈内的多个重量级项目都把开业时间窗放在了接下去的2016年。地段绝佳的嘉里中心预计2016年开业，钱江新城的凯德来福士也将在2016年年底开张，两个项目地段可圈可点，又是品牌开发商操盘，因此大家的期待值也不小。

电商冲击下实体商业面临调整不可避免，但世邦魏理仕认为，杭州及附近城市庞大的富裕人口资源将对零售品牌形成持续的吸引力，在低市场空置率的推动下有望进一步带动租金上涨；2015年，老旧项目的升级调整和购物中心化仍将继续上演，以城北、城西为代表的新兴商圈的涌现则昭示着多中心商圈格局的逐步形成。

"一方面，零售品牌这两年发展速度很快，它们显然更愿意进驻综合体，从而借势综合体的强大聚客能力；另一方面，综合体数量的快速增加，也使得其对于品牌资源的争夺开始日趋白热化。可以这么说，一个项目如果人流量很少，那么这是综合体需要去解决的问题，如何来吸引大量的人气；而如果人气不错但销售额不佳，那么这是零售品牌需要去解决的问题，怎样才能把人流量转化为销售额。总之，谁能够最大限度地增加项目和辐射人群之间的黏合度，推动客群增加消费频率，谁就是赢家。”对于综合体之间即将展开的激战，马英枢如是分析。

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