包租商铺带来评估难,评估时怎么算？

   一套包租商铺，持证抵押评估时，按照原价还是扣掉包租的价格？这个问题很多评估师也搞不清楚，如今，商业地产成为宠儿，包租商铺越来越多，带来的评估难题也日益明显。

   笔者在最近的评估工作中发现，商业房地产在银行抵押和企业融资的业务中占的比重比去年提高30%以上，其中主要涉及中小企业商用房按揭贷款、个人商用房抵押消费或经营贷款、个人商用房按揭贷款抵押评估。

   日前上海宝山区某一大型主题商场几位业主，拿着几套商铺产证到银行持证抵押。初步调查发现主题性商场共1-3层，目前在售的为商场内产权店铺，面积30-70平方米，一层单价3.3万元、二层2.1万元、三层1.8万元。

   进一步现场调查得知：该商场统一包租14年，其中1-4年包租回报率8%，一次性返回总房价32%；5-9年包租回报率8%，到期每月返回总房价的0.667%；10-14年包租回报率9%。买卖合同上的成交价格可以按现金抵扣前的价格如三层店铺1.8万元/平方米签订，也可以按抵扣4年返租32%后的价格1.2万元/平方米签订。

   以前业主选择1.2万元/平方米方式签约，但随着目前税收政策的收紧，现在业主更愿意选择1.8万元/平方米的方式，好处是：目前的实际付款总额不变，但今后转让的话，增值额相对缩小，流转税及附加的交纳费用就可以变少。

   对这个商场商铺如何评估定价成了难题，比如三层商铺，按照1.8万元/平方米，还是按照1.2万元/平方米，成了业内争议焦点。笔者认为，包租商铺是开发商把市场风险转嫁给了消费者，而消费者通过银行抵押把风险转嫁给了银行。按谨慎原则，评估价格不应超过1.2万元/平方米。

   现在个别银行对这类包租商铺的持证抵押直接说"NO”！笔者查询了一些银行对此类物业的贷款限制，发现绝大部分银行并未提到此类条款，但渣打银行却口头告知："不接受产权式酒店（指只转让使用权、不转让所有权或采取售后返租等形式销售的房屋）及其他存在产权纠纷的物业的抵押”。

   相对于评估麻烦，经营麻烦或许才是最让业主头疼的。包租商铺，通常由一间大的商场分割而来，商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了整体性，一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是很难有好的收益的。笔者建议，估价师在评估此类物业时，除了要了解清楚返租方案外，更重要的还要调查分析该类项目的投资背景。

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