杭州社区商铺进入复合发展时代

    想到社区商业，大多数人眼中浮现出的画面是一字排开的沿街店面，个体经营的小商铺，破旧的装修，如果你还这么认为，那么就落伍了。随着时代的变迁，社区商铺有了新变化。

    社区商业中心

    与沿街商铺合二为一

    过去，杭州的二手房经纪人都有一套辨识小区居住氛围的办法：观察小区周边商业形态。以往，从一个楼盘交付后，社区商铺就忠实记录它的成长历程，而从社区商铺中某种业态的占比，就能看出小区环境到底有多成熟。比如，如果在楼下看到一溜五金建材店，那么这个小区多半入住没多久；要是已经出现了平价理发店，那就说明这个小区起码已有十年的入住历史了。

    "先是一家五金店，后来变成了家居饰品店，后来又成了一间小超市”，家住朝晖小区多年的许大姐对自家楼下商铺的变化如数家珍，五金建材开路，家居、中介紧随其后，然后才是超市、服装、糕点……用三到五年时间慢慢调整商业形态。这套在杭州大多数老小区都曾上演的"放养”式传统社区商业形态，被业内称为"自动式”。

    随着杭城大型楼盘交付的增多，业主消费水平的提高，对社区商业有了更多的要求，社区商铺业态的成熟度成了业主何时入住的一个重要标准，"放养”式的社区商铺模式已经跟不上杭州住宅开发的节奏。

    一种以超市为主、包含特色专卖店、各种便利餐饮及休闲娱乐、特色服务店等多重功能的新社区商业中心成了主流。业主在入住后，就立即享受到所有服务，这种有别于过去自动式社区商铺发展的方式，被业内形象称为"一站式”。

    提前规划只租不售方便管理

    规划设计前就先做调研，学习国际商业规划理念，划分八大功能区，听取行业代表对业态的意见要求，如超市净高和荷载的要求，餐饮对排烟和排污的要求，以及其他业态对空调外机位、停车位、电力负荷的要求等，这是如今小区在规划商业区前必做的功课。如翡翠城"翡翠天地”时尚生活广场的商业定位，就是在吸取了方方面面的宝贵意见后清晰成熟起来。

    而在以往，社区商铺往往是开发商按照地理位置随意而建，主要目的是为了快速回笼资金，只要条件允许，开发商就会尽可能多建商铺，于是出现了凡是临街都有商铺的"惯例”，甚至为了节约成本，对商铺中的柱网、剪力墙、大型管道（井）等设施缺乏人性化的设计，使得商铺在空间设计时相当困难。

    商铺用途也完全由投资者自行确定，这种缺乏预先规划和定位的社区商铺最显见的弊端就是使用面积的不合理，开间过小以及容易引起商业业态的同质竞争，经营者大多局限在经营杂货、五金、餐饮等项目，一排社区沿街商铺，开着五六家经营业态相同的店，价格战不可避免产生了，因此很多店铺都是开开关关，经营很不景气。

    同时更影响了所在小区的生活品质，对开发商的利益和声誉也是极大的伤害，现在开发商对大部分社区商铺采取只租不售或先租后售的销售方法，加强物业管理，由自己来实行统一招商、统一开业的社区商业运营模式，对将来的经营业态进行了提前规划，力图使社区商业真正成为社区的有机组成部分。

    以红石中央花苑的"宜家道”商业区为例，如果想去健身中心练器械或跑步，可以先到旁边Kappa等运动商品店挑选运动服，健身后渴了，又能在一旁的星巴克小歇片刻；回家时要想买点东西当早点，浮力森林的面包也是选择。一个完整的社区商业生态圈就此成型，如此一来，每家开在宜家道的店铺避免了同质化的竞争，形成了商铺之间的互补，满足入住业主以及周边人群休闲、娱乐的需要，生意自然越做越旺。

    做生意不只盯牢本社区

    在一些老小区，随着大批主力店铺进驻，楼盘的社区商铺在经营上获得了突破性的进展。所谓主力店，就是一个商业业态构成中有大品牌的商家进入占据主要位置和大部分的经营面积。

    通常情况下，社区商铺的商业半径能辐射到500米以内的常住人口。而品牌店的入驻却可以帮助社区商铺打破这个辐射半径。

    财富置业的丁经理说，朝晖的新市街就是一个典型的例子，本来是一条很普通的社区道路。最早沿街商铺是几个照相馆、浴室、空调维修店、小吃店。经营者主要以个体户为主，经营范围狭窄，业态单调重复，立足于本社区居民。

    随着肯德基、麦当劳、宝岛等主力店进驻，这里已经成为了众多知名品牌云集的商业街。到了晚上还有夜市，一条社区商街有了购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等多种业态组合，并且各种业态数量合理，功能互补，大大提高了该社区商业氛围，客户群不仅仅是小区内的住户，目前辐射范围已扩张到3公里内的朝晖常住人口。

    品牌店的进驻，彻底改变了社区商铺的形象。统一的管理、形象识别以及市场推广系统，使这些商铺拥有了强大的品牌竞争力。社区居民也因此对他们提供的产品或服务更加放心。

    Cocoon、十月妈咪、Less这些品牌服饰店的扎堆经营，正在把大部分沿街底层商铺变成整齐的休闲购物街，记者采访中原和我爱我家的商业地产部时，梁静斯经理和姚灵主管都提到了这一变化，以中豪晴园底层商铺为例，沿街排开的21家一、二层连体铺面，品牌服饰店占了近8成，一条休闲服装街自然形成。

 

编辑：