二手房租售比越拉越大 投资者须提防房价虚涨

   目前在上海，收租金的投资模式不及炒房客获利多。

   出租收益不敌"买进卖出”

   王小姐选择的是市场上出租回报率比较高的产品——老工房。她遵循长线投资、以租养房的模式，专门挑选了长风、曹杨等典型老社区的低总价老工房投资，然后挂牌出租获取租金收益。现在，她每月坐享5套小房子的收益，几年来一直很稳定。她的朋友则喜欢挑选次新房投资，而且只衡量升值空间而不参考租金收益。最近，两个交流了投资心得，半年来朋友的一套次新房涨了至少30万元，而王小姐的老工房虽然租得比较好，但涨价空间有限，半年也就10万元。算上每年的租金收益，王小姐发现，原来长线投资比不过短线炒房。

   事实上，今年年初至今，随着二手房成交均价不断创下新高，二手房租售比越来越大。记者从21世纪不动产、我爱我家等中介机构了解到，尽管8月二手房成交均价依然高达1.27万元/平方米，而8月平均租金为53元/平方米/月，租售比仅1∶340。

   房屋租售比，指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值，是国际上通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。一般界定正常范围为1∶200至1∶300。如果租售比的比值低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果比值高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比比值无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

   租售比越拉越大

   年初至今，上海二手房成交价平均上涨幅度17％，其中，最快的楼盘成交均价可达44％，最差的也有5％。而房屋租金却没有得到明显提升，相反，有些房源租金还出现下降。我爱我家成交的老工房租赁，8月份平均月租金2004元，而7月份却是2033元。一套1985年的老工房，年初时候总价51万元,月租2300元，而现在房价71万元,租金还是2300元。

   半年来的房价疯涨和租价相对平静，使得上海楼市的租售比正在拉大。上海中原统计今年二季度高档公寓成交均价为4.0986万元/平方米，而年租金投资回报率为2.66%，比第一季度的2.79%进一步下滑，租售比比值在1：319。在全市五个重点监测的高档公寓集中板块内，古北板块高档公寓投资回报率居首，为3.08%；之后依次为新天地板块、陆家嘴板块、徐家汇板块、南京西路板块，投资回报率分别为2.84%、2.80%、2.51%、2.27%。8月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率为2.91%，长宁区的蓝筹样本租金回报率大约为4%；普陀、闵行区同为2.5%-3%；静安、徐汇、闸北、虹口和浦东大约在2%-2.5%；黄浦区为2%。这意味着，由于成交均处于迅速回升周期，租金虽有上涨，但仍难追买卖价格涨势，租赁投资回报率进一步下滑。

   台庆房产副总经理陈史翎指出，上海二手房租售比已经远远超出正常范围，虽然这意味着这一段时间快速上涨的房价属于虚涨，但是在资金行情和购房信心双重作用下，房价与租金产生背离。特别是近十年来在上海买房几乎不赔钱，增强了购房信心，也让更多的理财资金挪移到楼市中，房价出现持续上涨。而租金行情更多的是与收入行情挂钩，收入小幅上涨，租金也就不会大起大落。

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