房地产行业走势何去何从？2010年楼市七大猜想

   2009年，全国楼市销售由回暖向火爆演变，全年量价甚至超越了2007年的"疯狂”。面对高企的房价，政府在2010年伊始，就出台了营业税取消减免、二套房首付比例"一刀切”等一系列政策"组合拳”，那么今年房地产行业的走势又将何去何从呢？

   猜想1调控政策将有多紧？

   相比起2009年政策的扶持，今年房地产政策面将转向中性甚至是偏紧，已经是一个不争的事实，现在市场关注的焦点渐渐变成了今年政府直接调控房地产的政策将会收得多紧？政府手上还有多少牌可以打？

   首先，从目前已经出台的房地产调控政策来看，信贷政策的变化是让市场感到最为紧张的。一方面，今年的信贷总量将会减少，对于资金密集型的房地产行业而言，这显然是不利的。另一方面，对市场成交量影响很大的二套房政策也开始全面收紧。业内人士认为，此次二套房贷款首付比例采取一刀切的做法，显示出政府遏制房价过快上涨的决心。业内人士指出，从目前信贷政策的变化来看，政府还是更倾向于使用数量手段来调控楼市，但如果政策进一步收紧，不排除政府再次明确二套房贷款利率上浮10%的可能，届时房地产市场遭受的调控压力将更大。同时，政府还对开发商自有资金最低比例做了调整，这对房地产企业的资金面也将形成一定的冲击。

   除了信贷政策之外，目前开发商还比较担心原来暂免征收的房地产税可能会发生变化，再度要求严格执行70/90政策或许也将成为今年政府调控房地产市场的手段之一。另外，近期政府在货币政策方面紧缩动作不断，使得市场的加息预期不断升温，只是在加息将会在何时、以何种方式来临还存在争议。

   猜想2土地盛宴会否终结？

   2009年，土地市场热闹非常。根据住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮的观点，地价是房价的决定性因素，那么土地盛宴是否会终结对于今年房价的走势自然也将起到决定性的作用。

   应该看到的是，政府这次对于土地市场的调控是历年来最为严厉的一次。先是出台了"分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于50%”的规定，从资金面上遏制开发商圈地的行为；而后国土资源部公布了包括北京、上海等一线城市在内的18宗督办的房地产闲置土地案件，上海等一线城市也将开展闲置土地登记。对未按要求登记、未说明原因的建设单位，土地闲置满一年不满两年的，按照土地出让价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年的，将依法无偿收回土地使用权，注销土地登记。

   业内人士表示，从政府之前有关增加住房建设用地有效供给的表态来看，未来除了会加强住宅土地供给之外，还会进一步促进开发商加快开发进度，打击囤地、捂盘的现象。在政府大力整顿土地市场以及购房者观望情绪不断升温的大背景下，2010年企业不理智的行为将会得到缓解，2009年土地盛宴或难以再现。

   猜想3保障性住房能否平抑房价？

   根据国家规划，2009年起三年内，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中也明确提出，要加快推进保障性安居工程建设。而各地也在加紧落实保障性住房的建设，上海首批经济适用房申请受理工作也于近日完成。对于饱受高房价之苦的普通百姓来说，保障性住房的逐渐入市无疑是一个福音，那么在2010年保障性住房能否起到平抑房价的作用呢？

   从历史经验看，保障性住房的入市对当地房价的确能够起到一定的抑制作用。不过，业内人士同时指出，虽然中央和各地方政府正在花大力气进行保障性住房的建设，但是在短期内，这一政策对商品房市场的冲击更多是停留在心理层面上。目前能入市的还是少数，真正能够住上经适房的人不会太多。

   猜想4物业税能否出台？

   近日，有媒体报道称，2010年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税"空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。不过，业内人士同时指出，开征物业税的说法已经流传了许多年，但至今其依然停留在空转试点的阶段，这是因为物业税的政策性很强，牵涉到多方利益，就目前条件而言，开征时机和条件尚不完全具备。

   财政部财科研究所副所长王朝才昨日在接受《每日经济新闻》专访时披露，目前税务部门基本确定了按照面积征税的思路，也就是说，给出一个最低基点，在基点以内的免收，在基点以外的开始征收。但是，这个基点究竟定位在多少为宜？他说："争论很大，僵持不下。”

   同时验证这个说法的是中国农业银行高级经济学家何志成，他在接受《每日经济新闻》专访时说，目前税务总局研究的初步意见是第一套房子不征物业税。据他了解到的可靠消息，物业税将于2010年开始实施。

   猜想5开发商融资之道何在？

   2009年对房地产企业来说是如鱼得水的一年，不过到了2010年，随着央行不断地回收银行体系的流动性，加上证监会也暂缓房地产企业融资申请的审核工作，2010年房地产企业或将变成离了水的鱼，寻求新的融资之路，或将成为房地产企业今年的重要工作之一。

   金地集团董事会秘书徐家俊表示，目前房地产企业的融资结构不合理，对银行依赖度过高。而银行出于风险的考虑，往往喜欢锦上添花而不是雪中送炭，这样的融资结构对房地产企业来说是非常不利的，也导致资源配置不合理。因此，房地产金融化应该是未来中国房地产行业发展的方向，应该通过按揭贷款证券化、REITs、私募房地产开发基金、IPO、未上市股权投资并购等房地产金融产品获得资金来源。

   有研究机构乐观地表示，虽然目前银监会和证监会在有关REITs方案问题上存在一定的分歧，有关立法还需要完善。不过相信未来以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。预计房地产信托业务管理办法会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，会看到融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。

   猜想6房地产投资势头能否延续？

   根据国家统计局最新公布的数据，2009年全国完成房地产开发投资3.62万亿，同比增长16.1%；新开工面积11.54亿平方米，同比增长12.5%；完成土地购置面积3.19亿平方米，同比下降18.9%；完成土地开发面积2.3亿平方米，同比下降19.9%。综合来看，虽然房地产投资增速为十年以来最低水平，但复苏态势明显。而在2010年，尽管调结构，促消费是政府工作的重点，但投资对GDP的贡献依然不可小视，那么房地产作为民间投资的主力军，今年其复苏势头能否延续呢？

   从新开工面积来说，今年上半年会有比较惊人的增长，万科预测，今年上半年开工会超过2009年全年的总量，同比增长会达到50%。但业内人士指出，这主要是因为2009年下半年土地购置回升，而按照房地产开发的流程，房地产投资数据一般要滞后3-6个月。但随着政府对于房地产市场的打压，对于开发商来说新开工面积越大，则企业的现金流趋势越紧张，因此随着库存积压的产生，开发商收缩开工成为必然，房地产新开工面积可能在下半年出现较大幅度的回落。申银万国认为，如果仅考虑商品房，预计2010年新开工将出现零增长甚至负增长，但考虑到政府在2010年会加大保障房的投资力度，因此下调2010年预期新开工面积到12.34亿平方米，同比增长6.9%。而从投资额来说，由于主体工程施工才是房地产投资中造价最大的部分，在滞后效应的作用下，今年投资总额的同比增速有望高于2009年，申银万国预计，今年房地产投资额可达4.496万亿元，同比增长24.1%。

   猜想7市场量价何去何从？

   随着国家多项房地产调控政策的出台，业内对市场未来的走势变得比较悲观，下调预期已经成为了常态。从部分企业和研究机构提供的销售数据来看，一线城市销售下滑非常明显，在去年年底透支了部分需求的情况下，预计2月份成交情况会变得很差，部分地区的开发商甚至出现了抢盘出售的情况。中信证券认为，如果未来政策手段继续保持强硬，房屋销售的基本面将迎来拐点，春节后的交易量将是一个重要的指标。

   不过，相比起一线城市的销售萎缩，目前二线城市的销售情况依然保持了一个比较平稳的态势。业内人士认为，从基本面来看，这因为二线城市处于新的一轮周期，在物流贸易的转移、内向型经济发展、城市化进程逐渐推进等因素的作用下，二线城市的房地产市场将进一步发展；而从政策面来看，政策调控的重点也是一线城市，二线城市受到的压力相对较少，有些二线城市仍在执行买房落户等刺激成交的政策，因此预计今年二线城市的房地产市场表现会好于一线城市。

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