房荒乍现杭州二度救市

   半年前，"库存如何消化”音犹在耳，但现在已急剧下降至只够几个月销售。尤其是，在这个新房供应断档期，杭州出让地块价格又屡创新高，进而带动房价上涨。

在楼市大起大落中，杭州在加大推地步伐同时，要求对有房不售、囤房惜售、拿了地不开工等现象进行整顿，以此稳定房价。一位开发商说，楼市的快速拉升，使得杭州财政收入止跌回升，同时也带来一个棘手问题，地方在保增长、保民生之间骑虎难下。

"房荒”凸显

2006年底，黄云安在杭州城东买了一个70余平方米的二手房，当时价格是8000元/平方米。随后杭州房价一路上涨，2008年初他的房子市场价在10000元/平方米，他说，他抓住了这波房价上升机遇。

随后，杭州商品房进入一个成交萎靡期，去年8月万科在杭州率先打折售房后，引发了杭州楼市的震荡。随后四五个月，降价成为开发商售房的关键词，有的老盘推出8折优惠。

这引起了一些老业主的愤怒，有的老业主与开发商甚至发生肢体冲突。在这种情况下，杭州紧急出台稳定楼市的24条救市措施。

此时，商品房成交量价走低，开发商为生存"节衣缩食”。

在去年11月至今年1月，杭州商品房成交进入冰点，存量房创下历史新高。杭州透明售房统计，今年1月1日，杭州存量住宅高达21000余套，建筑面积约262万平方米，各方声音均表明，楼市将进入一个漫长的"存量消化期”。这本该是黄云安换房的好时机，但他以为消化存量是"砍价”的好时机，但半年之中，谁会想到楼市会如此疯狂？

2月份，在一些城郊楼盘打折销售拉动下，杭州商品房成交量开始上升，此时房价还稍有走低。3月开始，杭州商品房成交量价双双回暖，随后快速拉升。5月份，商品房成交10500余套，创历史新高。7月底，杭州存量住房6700多套，建筑面积约98万平方米。

此时，黄云安的房子已涨至13000元/平方米，但他发现周边的新房、次新房涨的更快，都在18000元/平方米左右。"如果换房，银行贷款将高达100万，年收入十余万、还有一定经济基础的白领来说，也已经不堪重负。”

据汉嘉机构人士介绍，杭州上半年月均商品房消化50余万平方米。若按此静态推算，如今杭州98万平方米的存量房，还不够两个多月消化。黄云安看到，在通涨预期下，很多人还在排队买房，"看来房价还会上涨，换房已经没戏了。”

汉嘉机构调查显示，预计下半年杭州新增商品房为350万方左右。一位业界人士介绍，这批房源会在10月份左右集中上市，至于有多少量目前不好预测，"不过今后两个月，杭州极有可能出现新房断档期。”

事实上，在这轮楼市拉升中，最大受益者是开发商和政府。

据统计数据显示，上半年杭州商品房销售额460多亿元，同比增长120%，大部分开发商已完成或接近全年销售任务。同时截至6月底，杭州财政总收入完成542.8亿元，同比增长2.1%，结束了之前连续5个月的负增长局面，房地产火爆交易收入是止跌回升的主动力。

紧急"救市”

黄云安说，之前他看了几个楼盘，明明在透明售房网上还有房子的，但到了售楼处却被告之房子买完，开发商捂盘、惜售的嫌疑非常大。

事实上，开发商捂盘惜售，在全国各地比较多，主要存在于以下楼盘：上半年回笼资金不错，开发商资金宽裕，所剩房源不多的楼盘；开发商有钱，但没有足够土地开发，不急着清盘；项目周边有重大利好，等待时机卖个好价钱的楼盘。

7月7日，杭州市市长蔡奇在一次领导小组会议上要求市国土局、房管局和市建委等部门，对有房不售、囤房惜售、拿了地不开工等现象进行整顿。

蔡奇市长表示，稳定房价的举措之一，是要增加土地出让，对超出合同约定动工开发日期满1年以上的未动工开发企业，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工，甚至依法收回土地使用权。

据汉嘉机构人士介绍，按计划今年杭州将出让宅地2100余多亩，目前已出让1200余亩。"这意味着，下半年可供出让宅地已经偏少。”

一份统计材料显示，1月份杭州主城区出让3.04万平方米宅地；2月至5月杭州楼市在快速提升，但主城区没有一块商住地块、纯住宅地块出让。直到6月至7月开发商资金充裕时，杭州分别推地34.4万平方米和28.7万平方米，多次楼面地价创新高。

7月23日，经过26轮报价，义乌中国小商品城房地产开发有限公司力压当地龙头房企绿城房产、滨江集团，以2.06万元/平方米的楼面地价夺得杭政储出[2009]18号南星桥地块。绿城董事长宋卫平不得不忍痛割爱，中途起身离开现场。

饶有意思的是，众多业界人士认为，杭州对土地的操控能力是全国最强的。

2006年杭州市国土局出具的第二期《读地手册》显示，杭州可供出让的商品房开发用地达6500亩左右。2008年楼市形势不大乐观，《手册》显示可供宅地只有1804亩，而这年实际出让地块514亩。今年又在开发商荷包最满的六七月份集中推地。

一些业内人士说，不要老说开发商"捂盘”，实际上政府也在"捂地”。

该人士说，从地块出让规模、时间的巧合性可以看出，行情不好的时候，政府把地都"藏起来”，等到市场行情上去了，就集中推地，卖了个好价钱。"不是地卖不了，而是不愿低价卖，这都是土地财政惹的祸。地王纷纷出现，必将带动房价上升；房价上升又使地块高涨。这种恶性循环飙价，是以牺牲城市竞争力为代价的。”

对此，滨江集团副总经理朱立东的看法不一。他说，之前也多有发布土地出让预告，但实际效果并不是很好。因此在市场行情低迷下，一下子拿出很多地很可能会产生流拍的风险。根据市场情况变化，政府适当地收缩、放量土地供应是有必要的。

如今，黄云安只好寄望于下一波房价下降时，能有机会换房成功。

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