新商圈崛起 寻找杭州商业地产的潜力股

"一铺养三代”的梦想一直是不少国人的努力目标。如今，杭州市中心的商业氛围如日中天，包括座落在武林广场等繁华地带的各大购物广场，还有武林路、延安路、河坊街等传统大型商业街，一间商铺动辄上千万，投资门槛不可谓不高。

近几年来，国家一直针对房地产行业持续进行宏观调控，不少购房者想投资商品房已经没有资格，于是，"不限购、不限贷”的商业地产悄然步入越来越多投资者的视野。而随着新兴商圈的崛起，将有越来越多的商业地产可供选择。

市中心的商铺价格已经令人咋舌

目前杭州主城区的商铺价格已经到达历史高位，据中原地产品牌管理总监荆海燕介绍，延安路一个20㎡的小商铺一年要20万左右的租金。凤起路近延安路附近一间40㎡的商铺，月租金为5万元。出售的价格更加难以估计。

双赢机构总经理、浙江本地知名房产评论员章惠芳表示，市中心的商铺二手房成交量一直以来就非常少。荆海燕佐证了她的观点："像延安路、武林路这一带集中了目前杭州最贵的商业地产，很少有出售的，主要还是因为资源的稀缺性。”她说，这样的现象起码持续有5年了。

荆海燕的公司最近成交了一套位于文三西路的67㎡左右的二手商铺，成交价为415万，单价为61940元/㎡，"这套商铺房主是在10年前买的，预计当时的价格也就是六七千元/㎡。”

位于文二西路的这套商铺短短10年溢价逾10倍，虽然在杭州同样的商品住宅可能也会有这样的溢价，但不同的是，商铺还多了一份租金收益，这是商业地产独有的特点，即租金与房屋增值双收益。

写字楼、酒店式公寓、底商
新兴商圈投资选择很多

荆海燕表示，与黄金、股票等相比，商业地产其保值能力更强，有固定收益，回报率稳定，不过她也提醒投资者，投资需要谨慎。市中心的旺铺买不起也少有人卖，投资者可以转移投资的目光。

对于商业地产的发展趋势章惠芳有自己独到的见解，她认为目前杭州的区域中心正在不断增加，呈现从原先以武林广场、延安路为中心的格局到多中心化发展的局面，像银泰就已经增加了好几家。

她认为，杭州城西、城北、钱江新城等区块都逐渐在形成自己的区域商圈。

人流量上升带动租金上涨
社区商铺好卖又好租

人流量的上升自然会带动周边商铺、写字楼、住宅楼的价格，这几乎是业内的共识。可流量不是说有就有的，正如章惠芳所言，"这本身有一个发展过程。”从这个角度来看，钱江新城的崛起可以说是杭州商业地产发展的一个标杆。

据了解，钱江新城写字楼在一年前的租金价格是2.5~4.5元/天·平方米。如今，以钱江国际时代广场为例，租金价格在4元/天·平方米，售价在35000元/平方米，回报率在4.11%~5.14%。

除了CBD一带的商铺，社区商铺更是呈现旺盛生命力。位于杭州主城区周边的丁桥由于大量保障型住房和商品房的建设，正逐渐积聚起大量人口，这无疑又是一块被低估的价值洼地。章惠芳表示，丁桥的商业地产主要定位在社区商铺，等到人流量上来之后，租金自然会水涨船高。

章惠芳告诉记者，以多年的商业地产经验来看，目前还没有见过购买社区商铺亏钱的，她说："社区商铺的人流量就是其价值最好的保证，想要租不出去，还挺难的。”

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